19 mayo 2008
Mercado hipotecario estimula la propiedad y la economía estadounidense
Gobierno ayuda a asegurar acceso a prestamos hipotecarios y mitiga la crisis
Este es el sexto y último artículo de una serie sobre el sistema financiero estadounidense y la reglamentación de los mercados
Washington – Ser dueño de una vivienda se ha considerado durante mucho tiempo la realización del “sueño americano”. Alentar la propiedad de la vivienda ha sido un factor de importancia en la elaboración de las políticas económicas e impositivas especialmente en lo que concierne a las hipotecas y préstamos para compra de vivienda.
En los meses recientes, el mercado inmobiliario ha sido examinado muy de cerca debido a una crisis hipotecaria que se disparó por el colapso del sector de los prestamos con hipotecas por debajo de la prima del mercado. Esas hipotecas son préstamos de alto interés que se hicieron a prestatarios que calificaban para recibir hipotecas convencionales a intereses más bajos.
Durante el auge inmobiliario de los años recientes las hipotecas se vendían como si fueran valores. Cuando los prestatarios de las hipotecas por debajo de la prima del mercado empezaron a incurrir en impagos de sus créditos se produjo un efecto que afectó a todo el sector de la vivienda. Por primera vez en décadas se redujo el precio promedio de la vivienda y se duplicó el número de embargos por impago. Esto llevó a la intervención del gobierno. (Véase Banco Central de EE.UU. toma medidas radicales para evitar crisis financiera).
SUEÑOS Y HOGARES
Durante gran parte de la historia de Estados Unidos, ser propietario de una vivienda fue más un sueño que una realidad, y los el número de asentamientos en el oeste del país era mucho menor, según las estadísticas, que las grandes cantidades de inmigrantes urbanos y habitantes citadinos que casi en su totalidad alquilaban sus viviendas.
Para el año 1900, según la Oficina del Censo de Estados Unidos, menos de la mitad de los estadounidenses eran dueños de sus viviendas.
La propiedad de la vivienda aumentó tras la Segunda Guerra Mundial como resultado de tasas hipotecarias favorables, una economía en alza y una industria inmobiliaria que crecía rápidamente para ajustarse a la nueva demanda de hogares en las afueras de las ciudades. La tasa de dueños de viviendas llegó al 60 por ciento en 1960 y en los años recientes ha aumentado hasta el 68 y 69 por ciento.
LA VIVIENDA Y LOS IMPUESTOS
“En este país la gente desea ser propietaria de su vivienda”, declaró al diario The New York Times David Lereah, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
El papel del sector de la vivienda en la economía en general es muy grande. William Poole, ex director del Banco de la Reserva Federal de St. Louis calcula que “la riqueza neta en términos de vivienda” en Estados Unidos llegaba a los 11 billones de dólares, en el año 2006, lo que es igual al 80 por ciento del PIB de todo el país.
La construcción de vivienda continua siendo una de las industrias más importantes del país. El número mensual de permisos de construcción de vivienda se considera un importante indicador de la dirección a corto plazo que la economía puede tomar.
El ciudadano medio estadounidense ha disfrutado de la propiedad de la vivienda por otra razón, y es que los propietarios de la vivienda pueden deducir de sus impuestos el interés que pagan en un préstamo hipotecario.
Lo que implica una ganancia para los dueños de la vivienda es sin embargo una pérdida para Hacienda: en general se calcula que la deducción de intereses hipotecarios representa una pérdida de alrededor de 80.000 millones de dólares al año en réditos que el gobierno federal potencialmente podría estar recibiendo.
FANNIE Y FREDDIE, GRANDES EMPRESAS HIPOTECARIAS
Los expertos en vivienda citan la disponibilidad general de fondos hipotecarios, o liquidez, como un factor significativo en la relativamente alta tasa de propietarios de viviendas. Hay dos instituciones que son principalmente responsables del mantenimiento de la liquidez hipotecaria, dos empresas con extraños nombres: Fannie Mae y Freddie Mac.
La Asociación Nacional Federal de Hipotecas (Federal National Mortgage Association) o Fannie Mae, fue establecida en 1938 para asegurar que hubiera un suministro uniforme de fondos hipotecarios a tasas razonables para las comunidades y las personas que deseaban comprar vivienda. El Congreso reestableció por mandato a Fannie Mae en 1968 como una compañía compuesta por accionistas y fundada únicamente con capital privado.
La Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para el Hogar (Federal Home Loan Mortgage Corporation) o Freddie Mac, fue creada en 1970 para estabilizar y ampliar también el mercado hipotecario, compitiendo en efecto con Fannie Mae.
Anteriormente, un banco ofrecía préstamos hipotecarios y esperaba el pago normalmente durante años. Ahora la institución prestamista puede reemplazar su inversión de capital vendiendo su hipoteca a Fannie Mae o a Freddie Mac y utilizar ese dinero para emitir una nueva hipoteca.
Los paquetes que Fannie Mae y Freddie Mac hacen con estas hipotecas se venden como valores de deuda en los mercados financieros estadounidenses e internacionales.
Además, por ley, ambas instituciones deben comprar cierto número de hipotecas emitidas para personas con ingresos bajos y moderados para así estimular la concesión de préstamos al máximo número de posibles compradores de vivienda. Ambas empresas han tomado medidas para incrementar los fondos hipotecarios durante la actual crisis.
SUPERVISIÓN Y SEGUROS
Como empresas mixtas público-privadas, Fannie Mae y Freddie Mac operan como compañías con fines de lucro cuyas acciones se comercian en la Bolsa de Valores de Nueva York. Al mismo tiempo, son supervisadas por una oficina del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD).
La misión primordial de otra agencia dependiente de HUD, la Administración Federal de Vivienda (FHA) es proporcionar seguros hipotecarios a los préstamos hechos por prestamistas aprobados por esta agencia. La FHA ha garantizado más de 34 millones de préstamos hipotecarios desde su fundación en 1934.
“Somos el mayor asegurador hipotecario del país”, dijo Brian Montgomery, comisionado de la FHA y ayudante del secretario de Vivienda de HUD. “Nuestros programas son críticos para ayudar a los estadounidenses a conservar sus hogares”.
Recientemente, la FHA anunció un Nuevo programa para ayudar a 500.000 familias que se enfrentan a un posible embargo inmobiliario para que puedan refinanciar sus préstamos de alto interés con hipotecas de bajo costo aprobadas por FHA.
“Deseamos ayudar a las familias que están en la vivienda adecuada pero que tienen la hipoteca equivocada”, expresó Montgomery.
Para más información sobre las hipotecas, véanse los sitios Web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, y, en inglés, en la Administración Federal de la Vivienda, así como de la Asociación de Banqueros Estadounidenses .
El Servicio Noticioso desde Washington es un producto de la Oficina de Programas de Información Internacional del Departamento de Estado de Estados Unidos. Sitio en la Web: http//usinfo.state.gov/esp)
