16 می 2008

بازار وام مسکن، صاحب خانه شدن و اقتصاد آمریکا را تقویت می کند

کمک دولت به برخورداری از وام مسکن موجب کاهش بحران است

آغاز متن

هوارد سینکوتا- گزارشگر ویژه America.gov

(این ششمین و آخرین مقاله از یک سلسله مقالات دربارۀ سیستم مالی آمریکا و مقررات بازار است.)

واشنگتن- صاحب خانه بودن مدت های مدید با "رؤیای آمریکا" برابر بوده است. تشویق به خرید خانه در ایالات متحده یکی از فاکتور های عمده در شکل گیری اقتصاد دولتی و سیاست های مالیاتی است، خصوصا ً در ارتباط با رهن و وام مسکن.

در ماه های اخیر، بازار خرید خانه به دلیل بحران اعتبار، تحت بررسی دقیقی قرار گرفته، و این خود نتیجۀ سقوط بخش رهن با بهرۀ بالاست. رهن با بهرۀ بالا وامی است که به وام گیرنده هایی که واجد شرایط درخواست وام های متداول با بهرۀ کم نیستند، تعلق می گیرد.

در دورۀ شکوفایی بخش مسکن در سال های اخیر، رهن به منزلۀ اوراق بها دار خرید و فروش می شد. وقتی وام گیرندگان با بهرۀ بالا به تعهد مالی خود عمل نکردند، این موج در تمام بخش مسکن منعکس شد – برای اولین بار بعد از چند دهه، قیمت خانه های متوسط نزول کرد و ضبط خانه ها دو برابر افزایش یافت – و همین، منجر به اقدام سریع دولت گردید. (برای مطالعۀ بانک مرکزی آمریکا برای دفع بحران مالی به سرعت اقدام می کند، مراجعه کنید به:
http://www.america.gov/st/econ-english/2008/March/20080317172727liameruoy0.6984369.html?CP.rss=true

مسکن و آمال

در بیشتر طول تاریخ آمریکا، صاحب خانه بودن بیشتر یک آرزو بود تا واقعیت، این مخصوصا ً به هنگامی برمی گردد که ساکنان غرب خانه های خود را ساختند و تعداد کثیری از مهاجران وشهر نشینان سر آن ها خراب شدند، وآن چه داشتند را اجاره کردند.
طبق ارقام ادارۀ آمار آمریکا، در سال 1900، کمتر از نیمی از مردم آمریکا صاحب خانه های خود بودند.

خانه دار شدن بعد از جنگ جهانی دوم، در نتیجۀ بهرۀ مناسب وام های مسکن، اقتصاد شکوفا و پیشرفت صنعت خانه سازی، که سریعا ً به تقاضای خانه سازی در حومۀ شهر ها جواب می داد، به شدت افزایش پیدا کرد.در صد افرادی که صاحب خانۀ خود بودند در سال 1960 به 60 درصد می رسید که این میزان تا 68 و 69 درصد در سال های اخیر هم ترقی یافت.

مسکن و مالیات

دیوید لری، اقتصاد دان ارشد انجمن ملی دلالان معاملات ملکی، به نیویورک تایمز اظهار داشت، "صاحب خانه شدن چیزیست که این مملکت می طلبد."

نقش بخش خانه سازی، در کل اقتصاد کشور اهمیت زیادی دارد. ویلیام پول، رییس اسبق بانک مرکزی فدرال سنت لوییس برآورد کرده است که دارایی خالص آمریکا در بخش مسکن (ارزش توأم املاک خانواده ها و وام آن ها) در سال 2006، بالغ بر 11 تریلیون دلار است – برابر 80 درصد از کل تولید ناخالص ملی.

خانه سازی یکی از صنایع عمدۀ کشور است؛ تعداد خانه هایی که آغاز به ساخت می کنند و مجوز ساخت که هر ماهه صادر می شود، یکی از شاخص های مهم وضعیت اقتصادی در آیندۀ نزدیک است.

طبقه متوسط آمریکا از موهبت خانه داشتن به دلیل دیگری هم برخوردار شده اند: صاحبان خانه می توانند بهرۀ ماهانۀ وام مسکن خود را از مالیاتی که باید بپردازند، کسر کنند.
آن چه سود صاحبان خانه محسوب می شود برای وزارت خزانه داری ضرر است. در کل، کسر بهرۀ وام مسکن، برابر با 80 میلیارد دلار ضرر سالانۀ درآمد های دولت فدرال می باشد.
فنی (Fannie ) و فردی (Freddie )

کارشناسان مسکن، دسترسی به رهن یا پول نقد را یکی از فاکتور های عمده در میزان نسبتا ً بالای تعداد صاحبان خانه می دانند. مؤسساتی که عمدتا ً امکانات مالی برای خرید خانه در اختیار خریداران قرار می دهند، دو شرکت با نام های عجیب هستند، فانی می و فردی مک.

انجمن وام ملی فدرال، یا فانی می، در سال 1938 تأسیس گردید وکار آن تأمین بودجه برای عرضۀ وام مسکن به جوامع و خریداران خانه با میزان بهرۀ عادلانه بود. کنگره در سال 1968 به عنوان یک شرکت سهامی با سرمایۀ خصوصی، به فانی می مجوز اعطا کرد.
شرکت وام مسکن فدرال، یا فردی مک هم برای تثبیت و توسعۀ بازار وام، در سال 1970 تأسیس شد – در اصل برای رقابت با فانی می.

قبلا ً، بانک ها وام مسکن در اختیار مشتریان قرار داده و معمولا ً سال ها برای بازپرداخت آن منتظر می ماندند. حالا، مؤسسۀ وام دهنده می تواند بافروش وام به فانی می یا فردی مک، سرمایۀ اولیۀ خود را جبران کند – و از این پول برای دراختیار قرار دادن وام دیگری استفاده نماید.

فانی می و فردی مک این وام ها را به منزلۀ اوراق بها دار در بازار های مالی آمریکا و جهان، به فروش می رسانند.

به علاوه، هر دوی این مؤسسات می بایست طبق قانون، تعدادی وام های مردم کم درآمد یا با درآمد متوسط، جهت تشویق وام گرفتن کسانی که امکان خرید خانه دارند را خریداری کنند. این دو شرکت، در طول بحران اخیر، تدابیری برای افزایش بودجۀ وام دادن اتخاذ کرده اند.

نظارت و ضمانت

فانی می و فردی مک به عنوان شرکت های دوگانۀ خصوصی و دولتی، شرکت های سودآوری هستند که سهام آن ها در فهرست بازار بورس نیویورک موجود است. در عین حال، یکی از دوایر وزارت مسکن وتوسعۀ شهری (HUD) هم بر فعالیت آنان نظارت دارد.
وظیفۀ یکی دیگر از دوایر HUD، یعنی ادارۀ خانه سازی فدرال (FHA) ، تأمین ضمانت وام منزل برای وام گیرندگانی است که مورد تأیید FHA می باشند. این آژانس از زمان تأسیس در سال 1934، تا به حال بیش از 34 میلیون وام را تضمین کرده است.
برایان مونتگمری، عضو کمیسیون FHA و معاون وزارت مسکن و توسعۀ شهری، گفت " ما بزرگترین شرکت تضمین وام در کشور هستیم. برنامه های ما برای کمک به مردم آمریکا در حفظ خانه هایشان اهمیت زیادی دارد."

اخیرا ً FHA برنامۀ جدیدی برای کمک به 500,000 خانواده که با ضبط خانه هایشان مواجه هستند، ترتیب داده است تا وام با بهره های سنگین آن ها را با وام های کم بهره تر مورد تأیید FHA جایگزین نماید.

مونتگمری گفت، "ما قصد داریم به خانواده هایی کمک کنیم که در خانۀ مناسب اما با وام نامناسب به سر می برند."

برای اطلاعات بیشتر به تارنمای وزارت مسکن وتوسعۀ شهری مراجعه کنید.

ادارۀ مسکن فدرال

انجمن بانکداران آمریکا

پايان متن

اين تارنما توسط دفتر برنامه های اطلاعات بين المللی وابسته به وزارت امور خارجه ايالات متحده منتشر می شود.
پيوند با ساير تارنماها نبايد به منزله تاييد نظرات ذکر شده در آنها تعبير گردد.