Économie et commerce | La croissance par l'ouverture des marchés
29 mai 2008
Le marché hypothécaire des É.-U. facilite l'accession à la propriété d'un logement
Il stimule aussi l'économie des États-Unis.
Sixième et dernier article d'une série sur le système financier des États-Unis
Washington - L'acquisition d'un logement symbolise depuis longtemps la réalisation du « rêve américain ». La politique économique et fiscale des États-Unis a toujours encouragé l'accession à la propriété d'un logement, notamment en facilitant le crédit immobilier, c'est-à-dire les prêts hypothécaires.
Or, depuis plusieurs mois, le marché de l'immobilier fait l'objet d'une grande attention du fait de la crise du crédit déclenchée par l'effondrement du secteur des prêts immobiliers à risque (subprimes). Ces prêts assortis de taux d'intérêt élevés sont destinés aux emprunteurs qui ne remplissent pas les conditions nécessaires pour obtenir un crédit immobilier classique assorti d'un taux d'intérêt plus faible.
Pendant la grande expansion du marché immobilier de ces dernières années, les prêts hypothécaires faisaient l'objet de transactions comme des valeurs. Lorsque les emprunteurs ont commencé à ne plus être en mesure de payer leurs mensualités, les conséquences se sont fait sentir dans tout le secteur du logement : le prix moyen des logements a baissé pour la première fois depuis des décennies et le nombre des saisies immobilières a doublé, ce qui a entraîné une intervention rapide des pouvoirs publics.
Rêves et accession à la propriété
Pendant une grande partie de l'histoire américaine, l'accession à la propriété d'un logement était plus un rêve qu'une réalité. Le nombre des colons qui construisaient dans l'Ouest leur propre logement était bien inférieur à celui des citadins qui louaient presque tous leur logement.
Selon le Bureau du recensement, moins de la moitié des ménages américains étaient propriétaires de leur logement en 1900.
L'accession à la propriété a considérablement augmenté après la Seconde Guerre mondiale du fait de taux d'intérêt favorables, de l'essor économique et de la construction rapide de logements en banlieue. Le taux d'accession à la propriété a dépassé 60 % en 1960 et a atteint 68 à 69 % ces dernières années.
Logement et impôts
Selon l'économiste en chef de l'Association nationale des agents immobiliers, M. David Lereah, « l'accession à la propriété est une chose que tous les Américains désirent ».
Le rôle du secteur du logement dans l'économie du pays est immense. Ancien chef de la Banque fédérale de réserve de Saint-Louis, M. William Poole estime que la richesse immobilière nette (la valeur totale des logements et des prêts hypothécaires des ménages) s'est élevée à près de 11 billions de dollars en 2006, soit environ 80 % du produit intérieur brut du pays.
La construction de logements reste l'un des plus grands secteurs de l'économie du pays ; le nombre mensuel de mises en chantier et de permis de construire est considéré comme un indicateur important des perspectives économiques à court terme.
L'Américain moyen est aussi désireux d'acquérir un logement du fait qu'il peut déduire dans sa déclaration annuelle de revenus les intérêts payés au titre d'un prêt hypothécaire et réduire ainsi le montant de son impôt sur le revenu. Ce qui est un avantage pour lui constitue toutefois une perte pour le fisc. En effet, on estime que l'ensemble de ces déductions représente tous les ans une perte d'environ 80 milliards de dollars pour l'État fédéral.
Fannie et Freddie
Selon les spécialistes du logement, un des facteurs qui ont le plus contribué à encourager l'accession à la propriété est le fait de pouvoir obtenir facilement un crédit immobilier. Deux institutions surnommées Fannie Mae et Freddie Mac jouent un grand rôle à cet égard.
Créée en 1938, la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) veille au maintien de l'offre de capitaux destinés aux prêts hypothécaires assortis d'un taux d'intérêt raisonnable. En 1968, une loi a transformé Fannie Mae en une société par actions dont le capital est détenu uniquement par le secteur privé.
La création de la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) remonte à 1970, et sa mission est de stabiliser le marché hypothécaire et de l'élargir, et en fait de faire concurrence à Fannie Mae.
Autrefois, une banque accordait un prêt hypothécaire et attendait d'être remboursée au cours de nombreuses années. À l'heure actuelle, elle peut remplacer les capitaux prêtés en cédant le prêt hypothécaire à Fannie Mae ou à Freddie Mac de manière à pouvoir accorder un nouveau prêt.
Fannie Mae et Freddie Mac rassemblent ces prêts et les vendent sous forme de titres de créance sur les marchés financiers des États-Unis et d'autres pays.
En vertu de la loi, ces deux institutions doivent acquérir un certain nombre de prêts hypothécaires accordés à des ménages dont le revenu est faible ou modéré afin d'encourager l'octroi de prêts à une grande diversité de futurs acquéreurs d'un logement. Elles ont toutes deux pris des mesures pour faciliter l'octroi de prêts en cette période de crise.
Tutelle et assurance
Fannie Mae et Freddie Mac sont des sociétés à but lucratif dont les actions sont cotées à la Bourse de New York, mais elles sont soumises à la tutelle du ministère du logement et de l'urbanisme.
Par ailleurs, l'Administration fédérale du logement, qui relève aussi du ministère du logement et de l'urbanisme, a pour mission d'assurer les personnes qui contractent un prêt immobilier auprès d'un organisme de crédit agréé par cette administration. C'est ainsi que, depuis sa fondation en 1934, elle a garanti plus de 34 millions de prêts immobiliers.
Récemment, l'Administration fédérale du logement a annoncé le lancement d'un nouveau programme destiné à aider près de 500.000 ménages qui risquent de perdre leur logement parce qu'ils ne sont pas en mesure de payer leurs mensualités, en leur permettant de remplacer leur emprunt assorti d'un taux d'intérêt élevé par un autre dont le taux d'intérêt sera moindre.
